Cómo hacer para que inversión inmobiliaria califique para la visa E-2

Una duda muy común entre personas extranjeras que desean obtener una visa de inversión para vivir en Estados Unidos es si una inversión inmobiliaria da derecho o no a optar por la visa E-2.

La respuesta es clara. En principio, no. Excepto si se le da la forma que se necesita para cumplir con los requisitos legales y económicos que imponen las leyes migratorias.

¿Qué requisitos se necesitan para que las inversión inmobiliaria permita para calificar para la visa E-2?

La ley dice que para calificar para la visa E-2 de inversión se tiene que crear o comprar un negocio que tiene que ser real y activo.

Pero, ¿cómo entender esos requerimientos? La mejor forma es a través de ejemplos.

Cuándo la inversión inmobiliaria NO califica para la visa E-2

Es común que una persona extranjera compre uno o varios inmuebles en Estados Unidos, desde su país o aprovechando una visita a Estados Unidos con una visa de turista.

Por ejemplo, que invierta medio millón de dólares en un condominio en Miami porque le gusta viajar  de vacaciones a esa ciudad. Esta situación no califica para la visa de inversión.

En otro ejemplo, un extranjero compra varios apartamentos por un valor de un millón de dólares con la idea de que con el tiempo incrementará su valor y que podrá venderlos por más dinero que el abonado por su compra. En este caso, tampoco se califica.

En ninguno de esos ejemplos se trata de un negocio real y activo. Entonces, ¿qué es eso?

Ejemplos de inversiones inmobiliarias que sí califican para la E-2

Para cumplir con los requisitos de las leyes migratorias debe:

  • tratarse de un negocio real, no de una mera inversión
  • la persona que solicita la visa E-2 debe dirigir el negocio
  • El negocio debe repercutir favorablemente en la economía de los Estados Unidos

Un ejemplo de ello sería, por ejemplo, el caso en el que una persona extranjera compra por valor de $300 mil dólares unos apartamentos y se dedica al negocio de rentarlos favoreciendo a la economía al crear empleo americano contratando a personal de seguridad, limpieza, etc.

Otro ejemplo sería el caso en el que el inversor se dedica a comprar inmuebles en mal estado, a repararlos y a venderlos. Tendría que gestionar el negocio y el requisito de repercutir favorablemente en la economía se cumpliría contratando a empresas americanas para llevar a cabo las reparaciones.

Por lo tanto, lo importante no es que se trate de una inversión inmobiliaria o no ni siquiera es tan importante el monto, lo fundamental es que se trate de un negocio real y activo y que tenga un efecto favorable en la economía estadounidense.

Y todos esos requisitos se prueban con un aspecto fundamental del proceso de petición de la visa: el plan de negocios. Ese es un punto fundamental que el oficial consular va a analizar con lupa antes de decidir si aprueba la solicitud de visa.

A tener en cuenta antes de solicitar una visa E-2

No todos los extranjeros pueden solicitar este tipo de visa. Es necesario ser ciudadano de un país que tiene firmado con Estados Unidos un contrato bilateral de visas de inversión.

No confundir con un Tratado de Libre Comercio, ya que nada tienen que ver. Si no se tiene ciudadanía de un país incluido en el listado, olvidarse de la E-2 y examinar otras posibles opciones como la green card por inversión o la L-1 de transfer en el caso de tener ya una empresa en el país de residencia habitual.

Si se reúne el requisito de la nacionalidad, es el momento de prestar atención a otros puntos de la E-2. Por ejemplo, es necesario que se trate de una inversión en un negocio, siendo posibles toda clase de opciones. Incluso la cantidad a invertir no está definida y va a depender del tipo de negocio.

El inversor que solicita la visa debe darle al negocio la forma jurídica que más le convenga. Pero en el caso de que el negocio pertenezca a más de una persona, tener presente siempre que para obtener la visa E-2 hay que ser propietario al menos del 51 por ciento del negocio. Por lo tanto no sirve en el caso de hermanos o socios que se dividen las acciones de la empresa al 50 por ciento o menos.

Antes de solicitar la visa hay que hacer pasos importantes, como constituir la empresa o, en su caso, comprarla, girar dinero a Estados Unidos a la cuenta corporativa, llevar a cabo contratos de arrendamiento, elaborar el plan de negocios,etc. Y sólo luego después se solicita al consulado o embajada la visa E-2.

Como muchos elementos del negocio se deben poner en marcha antes de saber si se obtiene la visa es recomendable hacer un pago mediante el sistema de escrow cuando se compre un negocio, y que el pago al vendedor quede condicionado a que la visa se obtiene.

Y si lo que se busca no es una visa sino una tarjeta de residencia, conocida también como green card, tener en cuenta que el camino no es la E-2 sino una EB-5, cuyos requisitos son más severos, pero es indudable que brinda más ventajas para las personas interesadas en mudarse, con sus familias, a los Estados Unidos.

Finalmente, para tramitar la visa E-2 es recomendable contar con un abogado especialista en este tipo de visas y que pueda demostrar un récord excelente en su tramitación. Son visas muy especializadas y no todos los abogados tienen el conocimiento ni la experiencia.

Escrito por: María Rodríguez

10 Puntos importantes para comprar su propiedad

Usualmente, nos lleva varios meses descubrir que comprar una propiedad es una tarea sumamente complicada. Es lógico querer tener bajo control todos los detalles; sin embargo, cada día que pasa encontramos nuevas dificultades que no esperábamos. En nuestra vida son contadas las ocasiones en que compramos una casa. Se trata de una decisión muy importante que involucra a la familia y a buena parte de nuestro patrimonio.

De la misma forma en que frente a una complicación de nuestra salud acudimos confiados a consultar al especialista, al médico que elegimos para que nos atienda, debemos acudir al especialista adecuado para realizar las tareas imprescindibles para adquirir lo que será nuestro futuro hogar. Así, tenemos que delegar en un profesional inmobiliario las cuestiones de búsqueda, negociación, trámites y escrituración del bien a adquirir, ya que comúnmente son cuestiones que pueden complicarse, aunque en un primer momento nos puedan parecer sencillas.

Por otro lado, una vez que hayamos elegido al profesional inmobiliario podemos confiar en que mientras se están     realizando esas tareas fundamentales,     podemos disponer del tiempo necesario para concentrarnos en los 10 puntos importantes para poder comprar nuestra propiedad.

 

1. Localización

Lo primero que debemos conocer es en qué zona deseamos comprar  (por ejemplo si será una zona habitacional o si será una zona mixta) y qué servicios e infraestructura necesitamos que estén disponibles en ella. Es de mucha utilidad realizar una evaluación sobre la distancia entre nuestra futura propiedad y la escuela, el templo, el transporte, el club, el supermercado, el hospital, por mencionar algunas instituciones o servicios con los cuales interactuamos diariamente. De la misma manera, tendríamos que determinar los servicios públicos que esperamos: vigilancia, calidad de pavimentos y banquetas, suministro de agua, luz, gas, alumbrado, recolección de desechos y redes de electrificación y telefonía (aéreas o subterráneas).

 

2. Presupuesto

Sin duda, lo primero que nos preguntará nuestro especialista es de qué  presupuesto disponemos. Aquí lo importante es considerar la enorme oferta que existe actualmente para aumentar nuestras posibilidades financieras. En el tema hipotecario con las instituciones de crédito; las tasas de interés de un dígito, los plazos de hasta 30 años y el cero por ciento de enganche constituyen grandes atractivos. Una vez que se defina la cifra que se podrá pagar es buena recomendación aumentarla entre 5  y 15 por ciento, ya que usualmente son los porcentajes que se negocian, hacia abajo, sobre los valores que encontramos en el mercado. No hay que olvidar considerar que si es necesario vender nuestra casa actual para comprar la nueva habrá un periodo de entre 3 y 6 meses para concretar la venta.

 

3. Selección

Antes de hacer recorridos para ver inmuebles hay que decidir si califican o no. No tiene sentido ver propiedades que no se ajustan a la zona que deseamos o a nuestro presupuesto. Para ello, hay que pedir suficiente información, incluidas algunas fotografías. Cuando tengamos opciones que califiquen, realicemos un recorrido, tomando en cuenta lo siguiente.

 

4. Entorno

Analizar el entorno de lo general a lo particular. Para ello, es útil imaginarnos las rutas de entrada y salida entre la casa y los destinos más frecuentes que tendremos. Posteriormente, analizar en detalles la calle donde se ubica el inmueble, observar el flujo vehicular, los servicios disponibles, los árboles o cualquier elemento favorable o desfavorable. Después, es conveniente que nos fijemos en los predios colindantes, es decir en los que serían nuestros vecinos. Si se trata de una propiedad finalista hay que abundar en este punto: realizar visitas en distintos días y horarios, considerar sus rutinas y hablar con los vecinos, no vaya a ser que luego nos encontremos con un mercado sobre ruedas en la puerta de nuestra casa a pocos días de nuestra mudanza.

 

5. Terreno

Aunque posteriormente verifiquemos con mayor precisión la superficie del terreno, debemos pedir que nos comprueben el dato. Si tenemos dudas (sobre todo cuando se trata de un predio irregular) es conveniente pedir ayuda a un especialista. Ubiquemos los puntos cardinales e imaginemos cómo serán los efectos de la trayectoria diaria del sol; por ejemplo, debemos saber que las habitaciones orientadas hacia el norte serán frías en invierno. Y no olvidemos tomar en cuenta las vistas desde el inmueble, tanto agradables como desagradables.

 

6. Proyecto

Si las fotografías mintieron, y no nos gusta la propiedad, no perdamos nuestro tiempo y continuemos con la búsqueda. Uno de los aspectos que más sufrimos por falta de análisis es el de la funcionalidad. Tenemos que asegurarnos de haber considerado nuestras principales actividades diarias: estacionar (el o los autos), subir y bajar con niños o con bultos del supermercado, circular entre la cocina y el comedor, las recámaras y la lavandería. Analizar los niveles de iluminación y áreas de ventilación. Si no nos sentimos cómodos en alguna habitación indaguemos el porqué. Imaginemos que ya estamos viviendo allí, y sintámonos viviendo por unos momentos en la casa.

 

7. Construcción

De la misma manera que lo hicimos con el terreno, comprobemos la superficie construida. Recordemos que nos venderán cada metro cuadrado construido, por ello es importante tener bien cuantificado el producto que compraremos. Realicemos la inspección de pisos, paredes y plafones en cada habitación, estudiemos con cuidado la calidad y el mantenimiento de los acabados. No olvidemos revisar los muebles de baño y de cocina, equipos especiales, accesorios, cancelería y herrería, y que el número de salidas eléctricas sean suficientes. Una mala carpintería delata el ahorro que buscó el constructor. Abramos los grifos, prendamos las luces, hagamos pruebas. Si detectamos alguna grieta, humedad o falla en la casa preguntemos sobre ello a nuestro especialista de confianza.

 

8. Edad, conservación

Conocer la edad del inmueble nos servirá para comparar con otras opciones e intuir el estado de conservación de las instalaciones ocultas, por ejemplo las tuberías del agua. En caso de que el inmueble hubiese sido remodelado, preguntemos en qué consistió exactamente cada una de las modificaciones y cuándo se realizaron. Tratemos de recordar, o mejor anotar, los detalles que vayamos encontrando, para posteriormente realizar su análisis en casa. Por ejemplo, anotemos en qué nivel se encuentra la vivienda. No será lo mismo estar en un cuarto piso si el edificio cuenta con elevador o no. Para recordar el estado de conservación de cada opción es práctico utilizar la siguiente escala: Muy Bueno, Bueno, Normal, Malo y Muy Malo.

 

9. Análisis

Elaboremos una tabla con las ventajas y desventajas de cada opción. Anotemos en ella: la edad de la propiedad, el estado de conservación, las superficies de terreno y de construcción, el precio y el número de recámaras, de baños y de lugares para estacionamiento. Sumemos al precio de la propiedad un monto estimativo de costos para arreglar lo que no nos gustó en cada una de las opciones, si es necesario hay que pedir un presupuesto. Finalmente, relacionemos entre sí todas las opciones.

 

10. Oferta y cierre

Con la información recabada, discutamos con nuestra familia sobre la mejor opción. Si lo consideráramos necesario, una buena alternativa de asesoría, para aclarar dudas sobre nuestras opciones finalistas, es el perito valuador, experto imparcial en el análisis técnico y de valores del mercado inmobiliario. Debemos recordar que quien vivirá o sufrirá en esa propiedad somos nosotros y nuestra familia. Comentemos nuestra elección con el profesional inmobiliario y formulemos de manera conjunta una oferta. No hay que distraerse con segundas opciones, ya que ello sólo nos hará dudar. Si no logramos el cierre con la propiedad elegida, revisemos si la segunda o tercera opción cumplen con nuestras expectativas, de lo contrario debemos reiniciar el proceso.

12 Criterios a tomar en cuenta para comprar un negocio en marcha

Comprar una empresa en marcha es una forma interesante y quizás hasta atractiva de iniciarse en el mundo de los negocios. Un negocio en marcha puede ser vendido por muchas razones.

Son muchos los atractivos de comprar una empresa en marcha; pero también tiene muchos riesgos implícitos.  La primera pregunta que surge es:  ¿Por qué se está vendiendo?  Las respuestas del vendedor, no siempre son ciertas.

Por esta razón, el emprendedor que desea considerar esta posibilidad debe dar pasos muy firmes para determinar si realmente es una “gran oportunidad”.  ¿Qué me garantiza que si el dueño anterior no tuvo éxito yo sí lo tendré?

Hay muchos aspectos que se deben tomar en cuenta:

1) El historial de éxitos y fracasos que ha tenido la empresa

2) La historia detrás del producto.

3) Tratar de entender las razones “reales” por las que el empresario vende la empresa.  No siempre son las que él manifiesta.

4) Su posición con respecto a la competencia, la competitividad, exclusividad y vigencia de la necesidad que satisface el producto.

5) La opinión de los clientes y de la comunidad con respecto a la empresa.

6) Definir si conviene comprar la figura legal o solo el negocio en marcha.

7) El comportamiento de las ventas, los márgenes de contribución y las ganancias netas de la empresa, al menos en los últimos 3 años.

8) Conocer el comportamiento del flujo de caja en estos 3 años.

9) Determinar el valor en libros y el valor real de todos los activos y pasivos de la empresa, para conocer el patrimonio de la empresa, que casi nunca es el valor real de la misma.

10) Proyectar los Flujos de Caja de la empresa, en tres escenarios, al menos para los próximos 60 meses.

11) Determinar si los dueños actuales seguirán teniendo alguna participación en la empresa, después que esta sea comprada.

12) Revisar con abogados los temas legales de la empresa, las deudas contingentes y el nivel de exposición fiscal.

La importancia de los Estados Financieros

Por supuesto, que los Estados Financieros pueden ser de gran utilidad para conocer mejor la empresa; pero recuerda que no siempre se puede confiar en ellos, ni siquiera cuando estos estén certificados o auditados por una Contador Público Autorizado.  Deberías tener una seguridad por parte del dueño actual de que estás recibiendo Estados Financieros “Gerenciales”.  Por supuesto, que un financiero o consultor habilidoso determinará con relativa facilidad si los estados financieros y otra información es coherente.  Por supuesto, es un trabajo especializado.

Al final la mejor herramienta es preparar, como te mencioné dentro del listado, un Flujo de Caja en tres escenarios para determinar el potencial de ganancias de una empresa que es definido casualmente por los flujos de caja netos.

Muy pocas empresas, son valoradas para efectos de comprar o vender con base en los Estados Financieros o con base en el valor de sus activos fijos.  Lo que importa de una empresa es “cuándo se recupera la inversión” y esto es realmente lo que determina el valor de la empresa.

Además de los criterios anteriores podríamos agregar muchos otros: el posicionamiento de la marca del negocio en el mercado, las ganancias marginales que se agregan a los negocios que ya tiene el empresario, los gastos de operación marginales, las proyecciones inflacionarias que podrían afectar este negocio en particular, entre muchos otros.

Por supuesto que también tiene impacto en la definición del tipo de comprador que está tomando la decisión.  No utiliza el mismo criterio de rentabilidad deseada un inversionista puro, que la que utiliza un emprendedor que desea operar él mismo esa empresa como emprendedor y como empresario.

Estas son solo algunas de las consideraciones que debes tomar en cuenta.

Es solo una lista de chequeo, el proceso lleva un protocolo que debe ser riguroso para hacer una buena elección.

Suerte y espero que esta oportunidad sea realmente interesante.

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