10 Puntos importantes para comprar su propiedad

Usualmente, nos lleva varios meses descubrir que comprar una propiedad es una tarea sumamente complicada. Es lógico querer tener bajo control todos los detalles; sin embargo, cada día que pasa encontramos nuevas dificultades que no esperábamos. En nuestra vida son contadas las ocasiones en que compramos una casa. Se trata de una decisión muy importante que involucra a la familia y a buena parte de nuestro patrimonio.

De la misma forma en que frente a una complicación de nuestra salud acudimos confiados a consultar al especialista, al médico que elegimos para que nos atienda, debemos acudir al especialista adecuado para realizar las tareas imprescindibles para adquirir lo que será nuestro futuro hogar. Así, tenemos que delegar en un profesional inmobiliario las cuestiones de búsqueda, negociación, trámites y escrituración del bien a adquirir, ya que comúnmente son cuestiones que pueden complicarse, aunque en un primer momento nos puedan parecer sencillas.

Por otro lado, una vez que hayamos elegido al profesional inmobiliario podemos confiar en que mientras se están     realizando esas tareas fundamentales,     podemos disponer del tiempo necesario para concentrarnos en los 10 puntos importantes para poder comprar nuestra propiedad.

 

1. Localización

Lo primero que debemos conocer es en qué zona deseamos comprar  (por ejemplo si será una zona habitacional o si será una zona mixta) y qué servicios e infraestructura necesitamos que estén disponibles en ella. Es de mucha utilidad realizar una evaluación sobre la distancia entre nuestra futura propiedad y la escuela, el templo, el transporte, el club, el supermercado, el hospital, por mencionar algunas instituciones o servicios con los cuales interactuamos diariamente. De la misma manera, tendríamos que determinar los servicios públicos que esperamos: vigilancia, calidad de pavimentos y banquetas, suministro de agua, luz, gas, alumbrado, recolección de desechos y redes de electrificación y telefonía (aéreas o subterráneas).

 

2. Presupuesto

Sin duda, lo primero que nos preguntará nuestro especialista es de qué  presupuesto disponemos. Aquí lo importante es considerar la enorme oferta que existe actualmente para aumentar nuestras posibilidades financieras. En el tema hipotecario con las instituciones de crédito; las tasas de interés de un dígito, los plazos de hasta 30 años y el cero por ciento de enganche constituyen grandes atractivos. Una vez que se defina la cifra que se podrá pagar es buena recomendación aumentarla entre 5  y 15 por ciento, ya que usualmente son los porcentajes que se negocian, hacia abajo, sobre los valores que encontramos en el mercado. No hay que olvidar considerar que si es necesario vender nuestra casa actual para comprar la nueva habrá un periodo de entre 3 y 6 meses para concretar la venta.

 

3. Selección

Antes de hacer recorridos para ver inmuebles hay que decidir si califican o no. No tiene sentido ver propiedades que no se ajustan a la zona que deseamos o a nuestro presupuesto. Para ello, hay que pedir suficiente información, incluidas algunas fotografías. Cuando tengamos opciones que califiquen, realicemos un recorrido, tomando en cuenta lo siguiente.

 

4. Entorno

Analizar el entorno de lo general a lo particular. Para ello, es útil imaginarnos las rutas de entrada y salida entre la casa y los destinos más frecuentes que tendremos. Posteriormente, analizar en detalles la calle donde se ubica el inmueble, observar el flujo vehicular, los servicios disponibles, los árboles o cualquier elemento favorable o desfavorable. Después, es conveniente que nos fijemos en los predios colindantes, es decir en los que serían nuestros vecinos. Si se trata de una propiedad finalista hay que abundar en este punto: realizar visitas en distintos días y horarios, considerar sus rutinas y hablar con los vecinos, no vaya a ser que luego nos encontremos con un mercado sobre ruedas en la puerta de nuestra casa a pocos días de nuestra mudanza.

 

5. Terreno

Aunque posteriormente verifiquemos con mayor precisión la superficie del terreno, debemos pedir que nos comprueben el dato. Si tenemos dudas (sobre todo cuando se trata de un predio irregular) es conveniente pedir ayuda a un especialista. Ubiquemos los puntos cardinales e imaginemos cómo serán los efectos de la trayectoria diaria del sol; por ejemplo, debemos saber que las habitaciones orientadas hacia el norte serán frías en invierno. Y no olvidemos tomar en cuenta las vistas desde el inmueble, tanto agradables como desagradables.

 

6. Proyecto

Si las fotografías mintieron, y no nos gusta la propiedad, no perdamos nuestro tiempo y continuemos con la búsqueda. Uno de los aspectos que más sufrimos por falta de análisis es el de la funcionalidad. Tenemos que asegurarnos de haber considerado nuestras principales actividades diarias: estacionar (el o los autos), subir y bajar con niños o con bultos del supermercado, circular entre la cocina y el comedor, las recámaras y la lavandería. Analizar los niveles de iluminación y áreas de ventilación. Si no nos sentimos cómodos en alguna habitación indaguemos el porqué. Imaginemos que ya estamos viviendo allí, y sintámonos viviendo por unos momentos en la casa.

 

7. Construcción

De la misma manera que lo hicimos con el terreno, comprobemos la superficie construida. Recordemos que nos venderán cada metro cuadrado construido, por ello es importante tener bien cuantificado el producto que compraremos. Realicemos la inspección de pisos, paredes y plafones en cada habitación, estudiemos con cuidado la calidad y el mantenimiento de los acabados. No olvidemos revisar los muebles de baño y de cocina, equipos especiales, accesorios, cancelería y herrería, y que el número de salidas eléctricas sean suficientes. Una mala carpintería delata el ahorro que buscó el constructor. Abramos los grifos, prendamos las luces, hagamos pruebas. Si detectamos alguna grieta, humedad o falla en la casa preguntemos sobre ello a nuestro especialista de confianza.

 

8. Edad, conservación

Conocer la edad del inmueble nos servirá para comparar con otras opciones e intuir el estado de conservación de las instalaciones ocultas, por ejemplo las tuberías del agua. En caso de que el inmueble hubiese sido remodelado, preguntemos en qué consistió exactamente cada una de las modificaciones y cuándo se realizaron. Tratemos de recordar, o mejor anotar, los detalles que vayamos encontrando, para posteriormente realizar su análisis en casa. Por ejemplo, anotemos en qué nivel se encuentra la vivienda. No será lo mismo estar en un cuarto piso si el edificio cuenta con elevador o no. Para recordar el estado de conservación de cada opción es práctico utilizar la siguiente escala: Muy Bueno, Bueno, Normal, Malo y Muy Malo.

 

9. Análisis

Elaboremos una tabla con las ventajas y desventajas de cada opción. Anotemos en ella: la edad de la propiedad, el estado de conservación, las superficies de terreno y de construcción, el precio y el número de recámaras, de baños y de lugares para estacionamiento. Sumemos al precio de la propiedad un monto estimativo de costos para arreglar lo que no nos gustó en cada una de las opciones, si es necesario hay que pedir un presupuesto. Finalmente, relacionemos entre sí todas las opciones.

 

10. Oferta y cierre

Con la información recabada, discutamos con nuestra familia sobre la mejor opción. Si lo consideráramos necesario, una buena alternativa de asesoría, para aclarar dudas sobre nuestras opciones finalistas, es el perito valuador, experto imparcial en el análisis técnico y de valores del mercado inmobiliario. Debemos recordar que quien vivirá o sufrirá en esa propiedad somos nosotros y nuestra familia. Comentemos nuestra elección con el profesional inmobiliario y formulemos de manera conjunta una oferta. No hay que distraerse con segundas opciones, ya que ello sólo nos hará dudar. Si no logramos el cierre con la propiedad elegida, revisemos si la segunda o tercera opción cumplen con nuestras expectativas, de lo contrario debemos reiniciar el proceso.

¿Por qué fracasan los emprendedores?

Por lo general, un emprendedor es una persona visionaria, con ideas creativas y actitudes constantes, que siempre está viendo oportunidades de negocios donde otros no las ven. A veces, por la falta de experiencia, las nuevas empresas fracasan a pesar de las ganas del nuevo empresario de que siga adelante.

Es por eso que hicimos un listado con los errores más habituales que cometen los emprendedores y que lleva, finalmente, al fracaso de la empresa. Toma nota y evítalos desde el comienzo:

1. La falta de experiencia en el sector
En los negocios las cosas y los cambios ocurren rápido, y puede que no tengamos tiempo para aprender lo suficiente sobre éste. Por eso, antes emprender debes investigar acerca del mercado en el que te insertarás para definir si tu proyecto es realmente demandado por el público y cuál es la competencia a la que te enfrentarás, así como tu capacidad para enfrentarla.

2. Una mala ubicación
La ubicación lo es todo para el comercio físico. Si no estamos en la ubicación correcta no conseguiremos encontrar ni convencer a los clientes para que vayan a visitarnos.

Antes de alquilar o comprar un local, debes hacer un estudio de la cantidad de gente que diariamente pasa por ese espacio y las características de ésta. Procura instalarte en una zona comercial de buena afluencia, donde se encuentren personas que sean parte de tu target.

3. La falta de un Plan de negocios
Es necesario conocer, al menos, los datos claves sobre tu proyecto y sobre el sector. Para eso, debes estudiar el mercado, analizar la política de precios, los costes, la rentabilidad, la inversión necesaria y el financiamiento. El plan de negocios te ayudará a entender los puntos clave, evitar errores, hacer proyecciones y sobre todo, a conseguir capital y préstamos para tu empresa.

4. Perder demasiado tiempo en elaborar el producto y la estrategia
Ningún producto será perfecto ni tampoco ninguna estrategia será infalible. Es mucho mejor tomar una decisión analizada, equivocarse y corregir. Aunque debes entrar al mercado con un buen plan y estrategia, si te demoras mucho puede que alguien más implemente tu idea y te gane el negocio.

5. Empezar sin el capital suficiente
Los emprendedores suelen calcular una necesidad de financiación un poco por encima de la inversión inicial y confían en el éxito de la empresa para autofinanciarse desde el principio. Sin embargo, es frecuente que las cosas tarden meses o años en generar la tesorería suficiente. Un capital inicial demasiado corto puede condenar un proyecto bueno a los pocos meses de su inicio.

6. No tener mercado
La tendencia a buscar un mercado sin competidores lleva al emprendedor a buscar un mercado que no es lo suficiente para comercializar un producto o entregar un servicio. Es muy importante que identifiques a tus potenciales consumidores y asegurar que existe una demanda suficiente para tu oferta.

7. Querer empezar a lo grande
Es un riesgo innecesario. Para eso, equipa tu empresa con material de segunda mano, alquila en lugar de comprar, empieza con una plantilla ajustada y abre una sola sucursal.

8. Un crecimiento excesivo
A veces, los emprendedores desarrollan tan rápidamente su empresa que termina muriendo gracias a su propio éxito, lo que en la mayoría de los casos se debe a motivos de finanzas. Si a tu empresa le empieza a ir bien, debes desarrollar un plan estratégico y realista de crecimiento sostenido.

9. Publicidad insuficiente
Debes tener presente que debes hacer publicidad y promoción de tu empresa, pero no en exceso sino cuentas con los recursos para ello. También sucede que algunos empresarios piensan que los clientes vendrán solos y no quieren hacer ningún tipo de publicidad o estrategia de marketing. Lo importante es que debes dar a conocer a tu empresa a los consumidores.

10. Estar demasiado solo
Una empresa se construye en base al equipo que formas. Al estar rodeado de más gente, puedes apoyarte en el resto y juntos enfrentar los retos y desafíos, así estarás más motivado en sacar adelante tu negocio y a superar los fracasos.

11. Abandonar demasiado pronto
Emprender no es una tarea fácil, requieres de mucha paciencia y perseverancia para mantenerte firme en tu idea de sacarlo adelante. En muchos momentos te sentirás agobiado, pero si tu negocio es bueno pronto verás sus frutos si trabajas con ahínco y esfuerzo. Recuerda que, por lo general, los beneficios no aparecen en el corto plazo.

12. Rodearse de personas poco capaces
No debes tener miedo a contratar a personas más capaces que tú, debido a que es precisamente ese tipo de empleados el que necesitas para que tu empresa sea exitosa y no trabajadores mediocres que no realicen sus labores.

13. No poner al cliente en el primer lugar
Siempre debes tener presente que el cliente es lo más importante de tu empresa; tienes que escucharlo y poner sus necesidades en primer lugar, ya que sus requerimientos son la razón de ser de tu negocio.

14. No adaptarse
Tus clientes y el mercado en general serán muy dinámicos y cambiantes, por lo tanto, debes adaptarte a ellos y escucharlos para ir mejorando los procesos de forma continua y optimizarlos a medida que avanza el tiempo. Si no lo haces, tu empresa se quedará rezagada y la competencia te vencerá.

15. Falta de compromiso
La tarea de emprender es muy dura, debido a que requiere de mucho trabajo, esfuerzo, tomar decisiones difíciles, aguantar muchas cosas y hacer diversos sacrificios. La decisión de crear una empresa requiere de tu compromiso en un 100%, si no es así, muchas empresas fracasan por esta misma razón.

 

¿Qué es un Inversionistas Ángel?

Business Angels, o lo que siempre hemos llamado padrinos de negocios.

Estos ángeles son los que reúnen las características que los emprendedores más necesitamos, dinero y conocimiento. Son personas dispuestas a contribuir de forma activa y en todos los sentidos para que desarrolles tu idea de negocio. Esta es una de las formulas de financiación con la que contamos los emprendedores de esta nueva era.

Los perfiles de los BA son muy diversos, desde directivos de compañías que buscan nuevas metas, ahorradores o emprendedores de éxito.

Actualmente hay más de 2.000 por toda España y trabajan en solitario o a través de redes que facilitan la identificación de proyectos y socios.

Qué es lo que más nos favorece de este tipo de inversión externa, que son personas, personas que dejan de lado los ratios y tienen más visión e involucración y alguna vez pudieron estar en nuestra situación. Son gente decidida, que si decide apostar por ti lo hace dándote un gran impulso, impulso que está entre los 25.000 y los 100.000 euros.

Cuando decidamos si esta opción es la nuestra, hay que partir de la idea de que BA hay tantos como emprendedores, lo bueno, que hay muchas posibilidades de encontrar el nuestro lo malo, que ellos tienen que encontrar nuestra idea la más interesante.

El primer paso, preparar nuestra presentación ante nuestro posible BA, que es lo mismo que ir mostrando nuestro proyecto señalando todas nuestras virtudes.

Tu speech tiene que ser corto, claro y transparente, en el que te presentes a ti mismo y a tu proyecto. Necesitan saber, que tipo de líder eres. En la vida para que confíen en ti, primero tienes que confiar en ti mismo y demostrarlo, no perdamos nunca de vista que el BA quiere al proyecto y a la persona que hay detrás de él y por supuesto necesitan que esta sea apasionada, ambiciosa y comprometida.

Esto ocurre igual con tu equipo, hay que mostrar como tu equipo es capaz de ejecutar el proyecto, como está formado y qué papel juega cada uno.

Por último, muestra la viabilidad de tu negocio y la mejor forma es centrándote en tus ventajas competitivas y en las oportunidades que muestra el mercado. Para los BA es muy atractiva la idea de crecer y de expandirse, muestra como tu negocio puede conseguirlo.

Y el segundo paso, conocer al BA al que te vas a presentar.

Es recomendable que pertenezcan a tu sector ya que tienen mayor conocimiento y experiencia, pero nunca descartes la idea contactar con personas que busquen expandirse con ideas totalmente nuevas para ellos.

Siempre hay oportunidades de networking lo que te permite localizar a más personas que estén relacionadas con tu sector y conocer lo que hacen los demás.

Como sabemos a la hora de emprender hay que ser paciente y perseverante y en la búsqueda de financiación, y de este tipo, no es distinto, al fin y al cabo vamos a firmar un contrato con distintas clausulas y requisitos del que ambas partes quieren sus beneficios por lo que es normal que se tarde cierto tiempo en conseguir, pero se conseguirá.

Por: emprend.es

 

12 Criterios a tomar en cuenta para comprar un negocio en marcha

Comprar una empresa en marcha es una forma interesante y quizás hasta atractiva de iniciarse en el mundo de los negocios. Un negocio en marcha puede ser vendido por muchas razones.

Son muchos los atractivos de comprar una empresa en marcha; pero también tiene muchos riesgos implícitos.  La primera pregunta que surge es:  ¿Por qué se está vendiendo?  Las respuestas del vendedor, no siempre son ciertas.

Por esta razón, el emprendedor que desea considerar esta posibilidad debe dar pasos muy firmes para determinar si realmente es una “gran oportunidad”.  ¿Qué me garantiza que si el dueño anterior no tuvo éxito yo sí lo tendré?

Hay muchos aspectos que se deben tomar en cuenta:

1) El historial de éxitos y fracasos que ha tenido la empresa

2) La historia detrás del producto.

3) Tratar de entender las razones “reales” por las que el empresario vende la empresa.  No siempre son las que él manifiesta.

4) Su posición con respecto a la competencia, la competitividad, exclusividad y vigencia de la necesidad que satisface el producto.

5) La opinión de los clientes y de la comunidad con respecto a la empresa.

6) Definir si conviene comprar la figura legal o solo el negocio en marcha.

7) El comportamiento de las ventas, los márgenes de contribución y las ganancias netas de la empresa, al menos en los últimos 3 años.

8) Conocer el comportamiento del flujo de caja en estos 3 años.

9) Determinar el valor en libros y el valor real de todos los activos y pasivos de la empresa, para conocer el patrimonio de la empresa, que casi nunca es el valor real de la misma.

10) Proyectar los Flujos de Caja de la empresa, en tres escenarios, al menos para los próximos 60 meses.

11) Determinar si los dueños actuales seguirán teniendo alguna participación en la empresa, después que esta sea comprada.

12) Revisar con abogados los temas legales de la empresa, las deudas contingentes y el nivel de exposición fiscal.

La importancia de los Estados Financieros

Por supuesto, que los Estados Financieros pueden ser de gran utilidad para conocer mejor la empresa; pero recuerda que no siempre se puede confiar en ellos, ni siquiera cuando estos estén certificados o auditados por una Contador Público Autorizado.  Deberías tener una seguridad por parte del dueño actual de que estás recibiendo Estados Financieros “Gerenciales”.  Por supuesto, que un financiero o consultor habilidoso determinará con relativa facilidad si los estados financieros y otra información es coherente.  Por supuesto, es un trabajo especializado.

Al final la mejor herramienta es preparar, como te mencioné dentro del listado, un Flujo de Caja en tres escenarios para determinar el potencial de ganancias de una empresa que es definido casualmente por los flujos de caja netos.

Muy pocas empresas, son valoradas para efectos de comprar o vender con base en los Estados Financieros o con base en el valor de sus activos fijos.  Lo que importa de una empresa es “cuándo se recupera la inversión” y esto es realmente lo que determina el valor de la empresa.

Además de los criterios anteriores podríamos agregar muchos otros: el posicionamiento de la marca del negocio en el mercado, las ganancias marginales que se agregan a los negocios que ya tiene el empresario, los gastos de operación marginales, las proyecciones inflacionarias que podrían afectar este negocio en particular, entre muchos otros.

Por supuesto que también tiene impacto en la definición del tipo de comprador que está tomando la decisión.  No utiliza el mismo criterio de rentabilidad deseada un inversionista puro, que la que utiliza un emprendedor que desea operar él mismo esa empresa como emprendedor y como empresario.

Estas son solo algunas de las consideraciones que debes tomar en cuenta.

Es solo una lista de chequeo, el proceso lleva un protocolo que debe ser riguroso para hacer una buena elección.

Suerte y espero que esta oportunidad sea realmente interesante.

Por: